หลายคนสงสัยว่า ขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมด สามารถทำได้หรือไม่
เพราะแม้ว่าคอนโดจะยังติดภาระจำนองกับธนาคาร แต่หลายกรณีก็มีความจำเป็นที่จะต้องขายต่อ เช่น ต้องการปรับแผนการเงิน ย้ายที่อยู่ หรืออยากลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน
ในความเป็นจริงแล้ว การขายคอนโดที่ยังผ่อนอยู่สามารถทำได้ เพียงแต่ต้องมีขั้นตอนเพิ่มเติมเล็กน้อยในการจัดการเรื่องสินเชื่อและเอกสารกับทางธนาคาร บทความนี้จึงรวบรวมข้อมูลที่สำคัญทั้งหมด รวมถึงข้อควรระวังในการขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมด เพื่อให้ผู้ที่กำลังพิจารณาขายคอนโดในลักษณะนี้สามารถวางแผนได้อย่างถูกต้อง
ขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมดได้ไหม?
โดยทั่วไปแล้ว คอนโดที่ยังผ่อนไม่หมด “สามารถขายได้” เพราะกรรมสิทธิ์ยังอยู่ในชื่อของผู้เป็นเจ้าของเหมือนเดิม เพียงแต่คอนโดถูกนำไปใช้เป็นหลักประกันกับธนาคาร ทำให้ต้องมีขั้นตอนร่วมกับทางธนาคารเพิ่มเติมในช่วงดำเนินการซื้อ–ขายและโอนกรรมสิทธิ์
ประเด็นสำคัญคือ
- ผู้ขายต้องจัดการยอดหนี้คงเหลือกับธนาคารให้เรียบร้อย
- จากนั้นจึงจะสามารถดำเนินการปลดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อได้ตามขั้นตอน
ดังนั้นแม้คอนโดจะยังอยู่ในระหว่างการผ่อนชำระ แต่การขายต่อก็สามารถทำได้ตามกระบวนการปกติ เพียงแต่จะต้องมีการประสานงานระหว่างผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารเพื่อให้ขั้นตอนต่างๆ สามารถดำเนินไปได้อย่างถูกต้องและครบถ้วน
ขั้นตอนการ ขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมด
การขายคอนโดที่ยังมีภาระผ่อนชำระอยู่กับธนาคารสามารถทำได้ตามปกติ เพียงแต่ต้องมีขั้นตอนบางอย่างเพิ่มเติมเพื่อจัดการเรื่องสินเชื่อและเอกสารประกอบการโอนซึ่งกระบวนการต่อไปนี้คือกระบวนการสำคัญที่มักใช้ในทุกเคสของการซื้อ–ขายจริง
1. ตรวจสอบยอดหนี้คงเหลือกับธนาคาร
ขั้นตอนแรกของการขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมด คือการตรวจสอบยอดหนี้คงเหลือกับธนาคารเจ้าของสินเชื่อก่อนเสมอ ผู้ขายสามารถติดต่อธนาคารเพื่อขอทราบยอดหนี้ปัจจุบัน และยอดปิดบัญชีโดยประมาณในวันที่ต้องการนัดโอนข้อมูลเหล่านี้มีความสำคัญมาก เพราะจะช่วยให้สามารถประเมินได้ว่าราคาขายควรอยู่ในช่วงใดจึงจะปิดหนี้ได้ครบถ้วน และทราบว่าหากขายได้แล้วจะเหลือเงินส่วนต่างกลับมาเท่าใด
2. พิจารณาราคาขายให้เหมาะสมกับตลาดและยอดหนี้
เมื่อทราบยอดหนี้คงเหลือแล้ว ขั้นต่อมาคือการตั้งราคาขายให้สอดคล้องกับตลาดและครอบคลุมยอดหนี้คงเหลือ ผู้ขายอาจเปรียบเทียบราคากับห้องในโครงการเดียวกัน หรือดูราคาซื้อขายจริงในช่วงเวลาใกล้เคียง วิธีนี้จะช่วยให้สามารถตั้งราคาได้อย่างเหมาะสม และความสอดคล้องกับแผนการเงินของผู้ขาย
3. ตกลงรูปแบบการชำระเงินกับผู้ซื้อ
หลังจากมีผู้ตัดสินใจซื้อคอนโด ควรมีการพูดคุยกันให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นว่าผู้ซื้อต้องการชำระเงินด้วยวิธีใด ไม่ว่าจะเป็นการยื่นกู้ธนาคาร การจ่ายเงินสดเต็มจำนวน หรือการใช้รูปแบบอื่นที่ต้องประสานงานร่วมกับธนาคาร การทำความเข้าใจร่วมกันตั้งแต่ต้นจะช่วยให้ขั้นตอนต่อไปดำเนินการได้ง่ายและเป็นระบบมากขึ้น
4. เตรียมเอกสารสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์
เมื่อมีการตกลงซื้อขายเรียบร้อย ผู้ขายต้องเตรียมเอกสารที่ใช้ในการโอน เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารจากธนาคารเกี่ยวกับยอดหนี้หรือหนังสือปลดจำนอง หากผู้ซื้อกู้ธนาคารก็จะมีเอกสารเพิ่มเติมในส่วนของผู้ซื้อ การเตรียมทุกอย่างให้ครบถ้วนล่วงหน้าจะช่วยให้การโอนในวันจริงเป็นไปอย่างราบรื่น
5.นัดหมายวัน และเวลาการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
เมื่อผู้ซื้อได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการนัดหมายเพื่อไปจดทะเบียนนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน โดยต้องประสานวันและเวลาให้ตรงกันทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อ เพราะในวันดังกล่าวจะต้องดำเนินขั้นตอนสำคัญหลายส่วนให้เสร็จสิ้นภายในวัน
6.ตรวจสอบเอกสารหลังโอนให้เรียบร้อย
หลังโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น ควรตรวจสอบเอกสารทุกอย่างให้ครบถ้วน ทั้งเอกสารจากธนาคารเกี่ยวกับการชำระหนี้ หนังสือปลดจำนอง และเอกสารยืนยันชื่อผู้ซื้อใหม่ในโฉนด เพื่อให้มั่นใจว่ากระบวนการทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์ไม่มีข้อผิดพลาด
ข้อควรระวังในการขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมด
แม้ว่าการขายคอนโดที่ยังมีภาระผ่อนชำระอยู่กับธนาคารเป็นกระบวนการที่สามารถทำได้ตามปกติ แต่ก็มีรายละเอียดหลายอย่างที่ควรให้ความสำคัญ เพื่อให้การซื้อ–ขายเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่มีประเด็นติดขัดระหว่างดำเนินการ โดยทั่วไปแล้ว ข้อควรระวังหลัก ๆ มีดังนี้
1. ตรวจสอบยอดหนี้คงเหลือให้ตรงกับวันที่จะโอนจริง
ยอดหนี้คงเหลือมีการเปลี่ยนแปลงทุกวันตามดอกเบี้ยที่คำนวณเพิ่มขึ้น หากใช้ยอดคำนวณที่ไม่ตรงกับวันโอน อาจทำให้ยอดปิดบัญชีไม่เพียงพอหรือมีการคลาดเคลื่อน ดังนั้นควรขอยอด “ปิดบัญชีล่วงหน้า” พร้อมวันที่ชัดเจนจากธนาคาร เพื่อให้คำนวณเงินส่วนต่างได้อย่างถูกต้อง
2. ราคาขายต้องไม่ต่ำกว่ายอดหนี้
อีกประเด็นที่ควรให้ความสำคัญคือราคาขายควรครอบคลุมยอดหนี้คงเหลือกับธนาคาร หากตั้งราคาขายต่ำเกินไป ผู้ขายจะต้องนำเงินส่วนต่างมาปิดหนี้เพิ่มเติมในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจกระทบต่อการวางแผนทางการเงินของผู้ขายเอง ดังนั้นก่อนประกาศขาย ควรประเมินราคาตลาดของคอนโดในโครงการเดียวกัน และเปรียบเทียบกับยอดหนี้ที่ต้องปิด เพื่อให้มั่นใจว่าราคาที่ตั้งสามารถดำเนินการปลดจำนองได้ครบถ้วน รวมถึงยังเป็นราคาที่เหมาะสมสำหรับผู้ซื้อในตลาดปัจจุบัน
3. ค่าใช้จ่ายก่อนโอนกรรมสิทธิ์
ก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายควรแจ้งให้ผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็คให้ครบถ้วนตามจำนวนที่ต้องใช้ โดยต้องสั่งจ่ายให้ถูกต้องทั้งส่วนที่จ่ายให้ธนาคารเพื่อปิดยอดหนี้ และส่วนที่จ่ายให้ผู้ขายในเงินส่วนต่าง ทั้งนี้ควรระบุชื่อผู้รับอย่างชัดเจน และต้องเป็น เช็คขีดคร่อม เพื่อความปลอดภัยว่าเงินจะเข้าสู่บัญชีของผู้ที่ระบุบนเช็คเท่านั้น
การขอสำเนาแคชเชียร์เช็คล่วงหน้าจากผู้ซื้อ จะช่วยให้ผู้ขายตรวจสอบชื่อผู้รับและจำนวนเงินได้อย่างถูกต้องก่อนถึงวันนัดโอนจริง ทำให้ขั้นตอนในวันโอนดำเนินไปได้อย่างเรียบร้อยและไม่เกิดข้อผิดพลาด
หากคุณกำลังพิจารณาขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมด บทความนี้หวังว่าจะช่วยให้เข้าใจขั้นตอนและตัดสินใจได้ชัดเจนขึ้น แต่หากคุณมองหาทางเลือกอื่นที่ไม่ต้องการขายทรัพย์ เช่น การนำคอนโดมาทำขายฝากหรือจำนองเพื่อเสริมสภาพคล่องทางการเงิน เรามีทีมงานพร้อมให้คำปรึกษาทุกขั้นตอน และประเมินทรัพย์ให้ฟรี ! ไม่มีค่าใช้จ่าย
ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่
โทร : 061-895-4469
Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่
