ก่อนเริ่มก่อสร้าง ห้ามลืมตรวจสอบ หนังสือยินยอมให้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดิน

การเริ่มต้นโครงการก่อสร้างอาคารหรือที่พักอาศัย สิ่งสำคัญที่ต้องดำเนินการเป็นอันดับแรกๆเลย ก็คือการขออนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อยืนยันว่าโครงสร้างมีความปลอดภัยและเป็นไปตามข้อกำหนด หากละเลยขั้นตอนเหล่านี้ไปอาจนำไปสู่ปัญหาการระงับก่อสร้าง หรือข้อพิพาททางกฎหมายที่รุนแรงในอนาคต

 

หนังสือยินยอมให้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดิน คืออะไร?

หนังสือยินยอมให้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดิน คือ เอกสารหลักฐานที่แสดงสิทธิ์ในการใช้พื้นที่เพื่อการก่อสร้าง ในกรณีที่ “ผู้ขออนุญาตก่อสร้างไม่ใช่เจ้าของที่ดิน” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจะต้องเซ็นยินยอมเพื่อเป็นหลักฐานยืนยันว่าได้รับอนุญาตให้มีการปลูกสร้างอาคารบนที่ดินผืนนั้นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

 

เอกสารฉบับนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในขั้นตอนการเตรียมหลักฐานเพื่อยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร (ข.1) เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้ผู้แจ้งต้องมีเอกสารแสดงสิทธิ์ที่ดินประกอบเสมอ หากเป็นเจ้าของที่ดินเองจะใช้สำเนาโฉนดที่ดินเป็นหลักฐาน แต่หากเป็นการเช่าที่ดินหรือการปลูกสร้างบนที่ดินของบุคคลอื่น จะต้องใช้หนังสือยินยอมฉบับนี้แนบควบคู่ไปกับสำเนาโฉนดและเอกสารส่วนตัวของเจ้าของที่ดินเพื่อแสดงสิทธิ์ในการเข้าทำประโยชน์

 

ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร กับ หนังสือยินยอมให้ทำการปลูกสร้างอาคาร มีความแตกต่างกันอย่างไร

หนังสือยินยอมให้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดิน คือ เอกสารหลักฐานแสดงสิทธิ์ในที่ดินที่แสดงความยินยอมร่วมกัน โดยทำขึ้นเพื่อให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเซ็นรับรองว่าอนุญาตให้บุคคลอื่นเข้ามาดำเนินการปลูกสร้างอาคารบนที่ดินของตนได้ เอกสารฉบับนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่งในกรณีที่ผู้ขออนุญาตก่อสร้างไม่ใช่เจ้าของโฉนดที่ดิน เช่น การเช่าที่ดินเพื่อสร้างบ้าน หรือการสร้างบ้านบนที่ดินของพ่อแม่ เพื่อใช้ยื่นยืนยันต่อเจ้าหน้าที่รัฐว่าการก่อสร้างนั้นได้รับอนุญาตจากเจ้าของสิทธิ์อย่างถูกต้องและไม่ใช่การบุกรุก

 

ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร คือ เอกสารอนุญาตอย่างเป็นทางการจากหน่วยงานราชการท้องถิ่น (เช่น สำนักงานเขต หรือ อบต.) เพื่อรับรองว่าการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารนั้นมีความปลอดภัยและถูกต้องตามมาตรฐานที่กฎหมายกำหนดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้ผู้ที่จะก่อสร้างต้องได้รับใบอนุญาตนี้ก่อน เพื่อให้เจ้าหน้าที่เข้ามาประเมินความปลอดภัยของแบบแปลน ตรวจสอบระยะร่น ระยะห่าง และความเหมาะสมของพื้นที่เพื่อป้องกันผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยและชุมชนรอบข้าง หากดำเนินการโดยไม่มีใบอนุญาตจะมีบทลงโทษตามกฎหมายทั้งโทษปรับรายวันและการรื้อถอนอาคาร

 

ตารางเปรียบเทียบความแตกต่าง

หัวข้อเปรียบเทียบ	หนังสือยินยอมให้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดิน	ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร
ความหมาย	เอกสารแสดงความยินยอมจากเจ้าของที่ดินให้บุคคลอื่นเข้าดำเนินการก่อสร้าง	ใบแสดงการได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารบนพื้นที่อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ผู้ออกเอกสาร	เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน เป็นผู้ลงนามยินยอม	เจ้าพนักงานท้องถิ่น (เช่น สำนักงานเขต, เทศบาล, หรือ อบต.) เป็นผู้ออกให้
วัตถุประสงค์หลัก	เพื่อใช้เป็น หลักฐานแสดงสิทธิ์ในที่ดิน กรณีที่ผู้ขออนุญาตไม่ใช่เจ้าของที่ดินเอง	เพื่อตรวจสอบ ความปลอดภัย มาตรฐานแบบแปลน ระยะร่น และการเว้นที่ว่างรอบอาคาร
สถานะในกระบวนการ	เป็น “เอกสารประกอบ” ที่ต้องยื่นพร้อมใบคำขอ ข.1	เป็น “ใบอนุมัติ” ที่ได้รับหลังจากเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและแบบแปลนแล้ว
ระยะเวลาดำเนินการ	จัดทำขึ้นก่อนเริ่มยื่นเรื่องขออนุญาต	เจ้าหน้าที่ใช้เวลาพิจารณาและออกใบอนุญาตภายใน 45 วัน
บทลงโทษหากไม่มีเอกสาร	ไม่สามารถยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างได้เนื่องจากหลักฐานไม่ครบถ้วน	มีโทษสั่งระงับการก่อสร้าง ปรับรายวัน และอาจมีโทษจำคุก

 

ทำไมหนังสือยินยอมให้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดินถึงสำคัญ?

หนังสือยินยอมให้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดิน ไม่ใช่เพียงแค่กระดาษแสดงความตกลงระหว่างบุคคลเท่านั้น แต่เป็นเอกสารที่มีผลผูกพันทางกฎหมายและเป็นกุญแจสำคัญในการดำเนินโครงการก่อสร้างให้สำเร็จลุล่วง โดยมีความสำคัญในด้านต่าง ๆ ดังนี้

 

1.เป็นเอกสารบังคับในการยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง (ข.1)

ตามกฎหมายควบคุมอาคาร การจะขอใบอนุญาตก่อสร้างได้นั้น ผู้ยื่นคำขอต้องแสดงหลักฐานการแสดงสิทธิ์ในที่ดินให้ชัดเจน. ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตไม่ใช่เจ้าของที่ดินเอง เช่น การเช่าที่ดิน หรือการสร้างบ้านบนที่ดินของเครือญาติ หนังสือยินยอมฯ คือเอกสารจำเป็นที่ขาดไม่ได้ เพื่อแสดงว่าได้รับอนุญาตจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว หากไม่มีเอกสารฉบับนี้ เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจะไม่สามารถดำเนินการพิจารณาออกใบอนุญาตก่อสร้างให้ได้

 

2.ป้องกันบทลงโทษและการถูกระงับการก่อสร้าง

หากดำเนินการก่อสร้างโดยไม่มีใบอนุญาตจะมีบทลงโทษที่รุนแรงตามกฎหมาย ได้แก่

• มีคำสั่งให้หยุดการก่อสร้าง และห้ามเข้าพื้นที่โดยเด็ดขาด
• โทษปรับรายวัน สูงถึงวันละ 10,000 บาท จนกว่าจะดำเนินการขออนุญาตให้ถูกต้อง
• โทษจำคุก ในกรณีที่มีความผิดร้ายแรงตามที่กฎหมายกำหนด

 

3.การรักษาความสัมพันธ์และป้องกันข้อพิพาทกับชุมชน

การมีเอกสารที่ถูกต้องช่วยยืนยันว่าการก่อสร้างเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัย ทั้งในเรื่องระยะร่นจากถนนและระยะห่างจากชุมชนรอบข้าง หากเกิดกรณีพิพาทหรือมีการร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน เช่น เรื่องเสียงดังหรืออุบัติเหตุระหว่างก่อสร้าง หน่วยงานภาครัฐจะตรวจสอบเอกสารเหล่านี้เป็นอันดับแรก หากพบว่าเอกสารไม่ถูกต้องอาจถูกสั่งหยุดก่อสร้างถาวรได้

 

4.มีผลต่อการทำนิติกรรมและการขายทรัพย์สินในอนาคต

ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (ที่ออกโดยอ้างอิงจากหนังสือยินยอมฯ) ไม่สามารถขอย้อนหลังได้ หากในอนาคตต้องการขายบ้านหรือที่ดิน การมีเอกสารเริ่มต้นที่ถูกต้องจะช่วยให้สามารถขอเอกสารรับรองสิทธิสิ่งปลูกสร้างได้ง่ายขึ้น หากไม่มีใบอนุญาตตั้งแต่แรก กระบวนการพิสูจน์สิทธิ์จะมีความยุ่งยากและซับซ้อนเป็นอย่างมาก

 

5.ความเป็นระเบียบเรียบร้อยของผังเมือง

การบังคับให้ต้องมีหนังสือยินยอมและใบอนุญาต เป็นการช่วยจัดการอาคารบ้านเรือนให้มีความเป็นระเบียบเรียบร้อย และมีแนวทางในการก่อสร้างไปในทิศทางเดียวกัน ทำให้ผู้อยู่อาศัยและชุมชนโดยรอบสามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างลงตัวโดยไม่เกิดปัญหาตามมา

 

ขั้นตอนการยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง

เพื่อให้การก่อสร้างบ้านหรืออาคารเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมายและมีความปลอดภัยต่อผู้อยู่อาศัย รวมถึงชุมชนรอบข้าง การยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารจึงมีขั้นตอนสำคัญที่เจ้าของบ้านต้องดำเนินการอย่างเป็นระบบ ดังนี้

1. การเตรียมเอกสารสำคัญและ หนังสือยินยอมให้ทำการปลูกสร้าง

ก่อนเริ่มยื่นคำร้อง คุณต้องรวบรวมเอกสารแสดงสิทธิ์และเอกสารทางเทคนิคให้ครบถ้วน เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบได้อย่างรวดเร็ว ได้แก่

• ใบคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร (ข.1)
• หลักฐานแสดงสิทธิ์ที่ดิน หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินเองจะใช้สำเนาโฉนดที่ดิน แต่ในกรณีที่คุณไม่ใช่เจ้าของที่ดิน (เช่น การเช่าที่ดิน หรือปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่น) กฎหมายกำหนดให้ต้องมี “หนังสือยินยอมให้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดิน” เพื่อยืนยันว่าได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินอย่างเป็นทางการเรียบร้อยแล้ว
• แบบก่อสร้าง (Construction Drawing) จำนวน 5 ชุด ประกอบด้วยแบบสถาปัตยกรรม แบบวิศวกรรมโครงสร้าง สุขาภิบาล และไฟฟ้า โดยต้องมีสถาปนิกและวิศวกรเซ็นรับรองแบบตามมาตรฐาน
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งผู้ขอและเจ้าของที่ดิน (หรือหนังสือรับรองนิติบุคคล)

 

2.ยื่นคำร้องต่อหน่วยงานท้องถิ่น

เมื่อเอกสารครบถ้วนแล้ว ให้นำไปยื่นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นในพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ เช่น สำนักงานเขต (กทม.), สำนักงานเทศบาล, สำนักงานเมืองพัทยา หรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) เจ้าหน้าที่จะทำการตรวจสอบว่าแบบแปลนมีความปลอดภัย ได้มาตรฐานเรื่องระยะร่น ระยะห่าง และการเว้นที่ว่างรอบบ้านตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่

 

3. การตรวจสอบพื้นที่และรอผลพิจารณา

หลังจากยื่นเอกสาร เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจะทำการนัดหมายเพื่อเข้าตรวจสถานที่ก่อสร้างจริง โดยกระบวนการพิจารณาตรวจสอบแบบแปลนและเอกสารทั้งหมดจะใช้เวลา ไม่เกิน 45 วัน หากเอกสารหรือแบบแปลนมีส่วนที่ต้องแก้ไข เจ้าหน้าที่จะแจ้งให้ดำเนินการและยื่นเรื่องใหม่อีกครั้ง

 

4. การชำระค่าธรรมเนียมและรับใบอนุญาต

เมื่อเจ้าหน้าที่แจ้งว่าการขออนุญาตผ่านเรียบร้อยแล้ว ผู้ขอจะต้องไปชำระค่าธรรมเนียมตามอัตราที่กฎหมายกำหนด และรับใบอนุญาตก่อสร้างบ้านเพื่อใช้เป็นหลักฐานยืนยันว่าสามารถเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้ทันที

ค่าธรรมเนียมในการยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน

• ใบอนุญาตก่อสร้างฉบับละ 20 บาท
• ใบอนุญาตดัดแปลงฉบับละ 10 บาท
• ใบอนุญาตรื้อถอนฉบับละ 10 บาท
• ใบอนุญาตเคลื่อนย้ายฉบับละ 10 บาท
• ใบอนุญาตเปลี่ยนการใช้ฉบับละ 20 บาท
• ใบรับรองฉบับละ 10 บาท
• ใบแทนใบอนุญาตหรือใบแทนใบรับรองฉบับละ 5 บาท

 

5. การทำสำเนาใบอนุญาตเพื่อใช้หน้างาน

ควร ทำสำเนาใบอนุญาตก่อสร้างเก็บไว้ พร้อมแจกจ่ายให้สถาปนิก วิศวกร และผู้รับเหมาไว้คนละชุด เพื่อใช้แสดงต่อเจ้าหน้าที่เมื่อมีการลงพื้นที่ตรวจสอบหน้างานจริง ซึ่งจะช่วยให้ประหยัดเวลาและป้องกันปัญหาทางกฎหมายในระหว่างการก่อสร้าง

 

สรุปโดยรวมแล้ว หนังสือยินยอมให้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดิน คือเอกสาสำคัญที่ใช้จำแนกกรรมสิทธิ์ระหว่างที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการประเมินราคาทรัพย์สิน การละเลยเอกสารนี้อาจทำให้คุณต้องเสียสิทธิ์ในการนำสิ่งปลูกสร้างมาเป็นหลักประกันทางธุรกิจ

 

ดังนั้นการเตรียมเอกสารให้พร้อมตั้งแต่เริ่มต้น คือการวางแผนเพื่อรองรับโอกาสทางการเงินในอนาคตที่ดีที่สุด หากท่านมีเอกสารที่ครบถ้วน และกำลังมองหาแหล่งเงินทุนที่เชื่อถือได้ เรามีทีมงานผู้เชี่ยวชาญคอยให้คำปรึกษาเรื่องการจำนอง-ขายฝาก ตั้งแต่เริ่มต้นจนถึงวันไถ่ถอน พร้อมประเมินทรัพย์ให้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ทุกขั้นตอนถูกต้องตามกฎหมายเพื่อให้คุณสามารถเสริมสภาพคล่องได้อย่างมั่นใจ

 

ติดต่อทีมงานของเราได้ที่

โทร : 061-895-4469

Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่