สัญญาซื้อขายที่ดินเงินสด แตกต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร ?

การทำธุรกรรมซื้อขายที่ดินมักมีเอกสารหลายประเภทที่ต้องทำความเข้าใจ โดยเฉพาะ “สัญญาซื้อขายที่ดินเงินสด” ซึ่งหลายคนอาจสงสัยว่าแตกต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร และใช้ในสถานการณ์ไหนถึงจะเหมาะสม บทความนี้จะช่วยอธิบายให้เห็นภาพชัดเจนของสัญญาทั้งสองรูปแบบ เพื่อให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตัดสินใจเลือกใช้สัญญาได้ถูกต้องและลดความเสี่ยงในระหว่างการทำธุรกรรมที่ดิน 

สัญญาซื้อขายที่ดินเงินสดคืออะไร?

สัญญาซื้อขายที่ดินเงินสด คือ เอกสารที่ระบุรายละเอียดการซื้อขายที่ดิน โดยผู้ซื้อชำระราคาทั้งหมดให้ผู้ขายในวันทำสัญญาอย่างครบถ้วน และสามารถนำเอกสารไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้ทันที สัญญาประเภทนี้จึงใช้เมื่อผู้ซื้อมีเงินพร้อมชำระในทันที ซึ่งช่วยลดขั้นตอน ลดความเสี่ยงด้านการผิดนัด และทำให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างชัดเจน ได้อย่างรวดเร็ว

การซื้อขายที่ดินมีมูลค่าสูง จึงต้องมีเอกสารยืนยันที่เป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อใช้เป็นหลักฐานประกอบการโอนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน การทำสัญญาซื้อขายที่ดินเงินสดจึงเป็นขั้นตอนสำคัญที่แสดงถึงความพร้อมของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในการโอนที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินคืออะไร?

สัญญาจะซื้อจะขาย คือเอกสารที่คู่สัญญาใช้ยืนยันว่าในอนาคตจะทำการซื้อขายที่ดินกันจริง แม้ในวันที่ทำสัญญาอาจยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เช่น ผู้ซื้อกำลังรออนุมัติสินเชื่อ ต้องตรวจสอบข้อมูลที่ดิน หรือโครงการที่อยู่อาศัยยังสร้างไม่เสร็จ

แม้จะยังไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายจริง แต่ “สัญญาจะซื้อจะขาย” มีผลทางกฎหมาย และสามารถใช้เป็นหลักฐานได้ หากเกิดข้อโต้แย้งหรือฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามที่ตกลงไว้ในสัญญา แม้การตกลงด้วยวาจาพร้อมวางมัดจำในบางกรณีก็ถือเป็นการ “จะซื้อจะขาย” ได้เช่นกัน แต่การทำเอกสารอย่างชัดเจนก็สามารถช่วยลดความเสี่ยงได้มากกว่า

สัญญาซื้อขายที่ดินเงินสด ต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร?

แม้ว่าสัญญาทั้งสองรูปแบบจะเกี่ยวข้องกับการซื้อ–ขายที่ดินเหมือนกัน แต่มีความแตกต่างชัดเจนทั้งด้านขั้นตอน วิธีชำระเงิน และผลผูกพันทางกฎหมาย ซึ่งส่งผลต่อการวางแผนของผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนี้

ข้อควรระวังของสัญญาซื้อขายที่ดินเงินสด

การซื้อขายที่ดินด้วยการชำระเงินสดเต็มจำนวนเป็นวิธีที่ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้นได้รวดเร็ว ไม่ต้องเกี่ยวข้องกับธนาคารหรือสินเชื่อใดๆ อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างปลอดภัย โปร่งใส และไม่เกิดปัญหาตามมาภายหลัง ผู้ซื้อและผู้ขายควรให้ความสำคัญกับข้อควรระวังต่อไปนี้

1. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ของที่ดินอย่างละเอียด

ก่อนตกลงซื้อขาย ควรตรวจสอบข้อมูลในโฉนดให้ครบถ้วน เช่น

• ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์
• เลขที่โฉนดและเลขที่ดิน
• ภาระผูกพัน (จำนอง ขายฝาก คดีอายัด)
  

การตรวจสอบสถานะที่ดินที่สำนักงานที่ดินโดยตรงก็จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าที่ดินไม่มีปัญหาหรือข้อพิพาทค้างอยู่

2. การทำสัญญาซื้อขายนอกสำนักงานที่ดิน ยังไม่สามารถทำธุรกรรมได้

แม้ว่าจะชำระเงินสด และทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร เรียบร้อยแล้วแต่ตามกฎหมาย กรรมสิทธิ์จะโอนได้ก็ต่อเมื่อทำธุรกรรม ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น

ดังนั้น หากมีการทำบันทึกตกลงระหว่างกันล่วงหน้า ควรระบุชัดเจนว่าเป็นเพียง “สัญญาจะซื้อจะขาย” เพื่อป้องกันความเข้าใจผิดและลดความเสี่ยงด้านกฎหมาย

3.การชำระเงินด้วยแคชเชียร์เช็คควรตรวจสอบให้ครบถ้วน

ในกรณีที่เป็นการชำระเงินสดที่มีมูลค่าสูง เพื่อความสะดวกจึงนิยมใช้ แคชเชียร์เช็ค แต่เพื่อความปลอดภัย แล้วควรตรวจสอบให้ครบถ้วนว่า

• ชื่อผู้รับเงินถูกต้อง
• จำนวนเงินถูกต้องตามที่ตกลง เป็น “เช็คขีดคร่อม” เพื่อให้เงินเข้าบัญชีตรงตามชื่อผู้รับเท่านั้น

เพื่อความมั่นใจ ผู้ขายสามารถขอตรวจสอบสำเนาแคชเชียร์เช็คล่วงหน้าได้

4.ตรวจความถูกต้องของเอกสารก่อนและหลังโอน

ในการซื้อขายแบบเงินสด หลายอย่างต้องทำให้เสร็จภายในวันเดียว เช่น

• การตรวจเอกสารผู้ซื้อและผู้ขาย
• การลงชื่อจดทะเบียน
• การรับโฉนดฉบับใหม่ในชื่อผู้ซื้อ

หลังโอนเสร็จสิ้น ควรมีการตรวจสอบเอกสารทั้งหมดอีกครั้งว่าตรงกับข้อมูลจริงอย่างครบถ้วน 

5. ตรวจสอบค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระในวันโอนให้ชัดเจน

แม้ผู้ซื้อจะต้องชำระด้วยเงินสด แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องจัดเตรียม เช่น

• ค่าธรรมเนียมการโอน
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ค่าอากรแสตมป์
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ควรตกลงให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละส่วน เพื่อไม่ให้เกิดข้อโต้แย้งในวันโอน

ตัวอย่างสถานการณ์ที่ควรใช้ “สัญญาซื้อขายที่ดินเงินสด”

การทำสัญญาซื้อขายที่ดินแบบเงินสดเหมาะกับกรณีที่ผู้ซื้อชำระเงินเต็มจำนวนทันทีและต้องการโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันเดียว โดยสถานการณ์ต่อไปนี้มักเป็นกรณีที่พบได้บ่อยและเหมาะกับการใช้สัญญาซื้อขายแบบเงินสดมากที่สุด

1. การซื้อขายที่ดินที่ไม่มีภาระจำนองหรือภาระผูกพัน

ที่ดินเปล่าหรือบ้านพร้อมที่ดินนี้ไม่มีภาระผูกพันกับธนาคาร สามารถเข้าสู่ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที ทำให้สัญญาซื้อขายแบบเงินสดเป็นทางเลือกที่สะดวก รวดเร็ว และปลอดภัย

2.ผู้ซื้อมีเงินสดพร้อมชำระเต็มจำนวน

ในกรณีที่ผู้ซื้อไม่ต้องการยื่นกู้ธนาคาร การทำสัญญาซื้อขายแบบเงินสดจะช่วยลดขั้นตอนเรื่องเอกสารกู้ยืม ทำให้สามารถนัดวันโอนและชำระเงินให้เสร็จในขั้นตอนเดียวได้เลย

3.ผู้ขายต้องการปิดการขายอย่างรวดเร็ว

บางครั้งผู้ขายต้องการเงินด่วน เช่น ปรับโครงสร้างการเงิน ลงทุนต่อ หรือแก้ปัญหาสภาพคล่อง การทำสัญญาซื้อขายแบบเงินสดทำให้การซื้อขายจบได้เร็วโดยไม่ต้องรอการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร เมื่อเข้าใจความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายที่ดินแบบเงินสดและสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว การเลือกใช้สัญญาให้ถูกต้องตามสถานการณ์จะช่วยให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างปลอดภัยและลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต หากคุณต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการนำทรัพย์มาทำขายฝากหรือจำนองเพื่อเสริมสภาพคล่อง ทีมงานของเราพร้อมให้คำแนะนำอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และประเมินทรัพย์ให้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย

หากสนใจสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่

ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่

โทร : 061-895-4469

Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่