ทำความเข้าใจสัญญาขายฝาก คืออะไร ? มีกี่ประเภท ?

สัญญาขายฝาก คืออะไร?

สัญญาขายฝากคือการทำธุรกรรมทางกฎหมายที่เจ้าของทรัพย์ “ขาย” ทรัพย์สินของตนให้ผู้อื่น แต่ยังคงสิทธิที่จะนำเงินไปไถ่คืนทรัพย์นั้นกลับมาได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จุดประสงค์หลักมักเป็นการนำที่ดินหรือทรัพย์สินมีค่ามาใช้เป็นหลักประกันเพื่อรับเงินทุนไปหมุนเวียน   สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือ ที่อยู่อาศัย การทำสัญญาลักษณะนี้อยู่ภายใต้การคุ้มครองของ พระราชบัญญัติว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์เพื่อป้องกันการเอาเปรียบ เช่น ระยะเวลาการไถ่ถอนที่เป็นธรรม และขั้นตอนจดทะเบียนที่ชัดเจน   กล่าวให้เข้าใจง่าย ๆ ขายฝาก คล้ายการใช้ทรัพย์สินค้ำประกันเงินกู้ เช่น การจำนอง แต่แตกต่างตรงที่ กรรมสิทธิ์ถูกโอนไปให้ผู้รับซื้อฝากทันที ระหว่างสัญญา หากผู้ขายไม่สามารถนำเงินมาไถ่คืนภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างถาวร  

ตัวอย่างสัญญาขายฝาก

นายA เจ้าของที่ดิน 2 ไร่ ในอำเภอเมือง มีความจำเป็นต้องใช้เงินด่วนเพื่อขยายกิจการ แต่ไม่ต้องการขายที่ดินทิ้งถาวร เขาจึงตกลงทำ สัญญาขายฝาก กับ นายB ซึ่งเป็นผู้ลงทุน   ข้อตกลงหลักในสัญญา ราคาขายฝาก  : 3 ล้านบาท ระยะเวลาไถ่ถอน : 1 ปี นับจากวันจดทะเบียน การชำระดอกผล : นาย A ชำระผลประโยชน์ให้ นายB ทุก 6 เดือน จนกว่าจะไถ่คืนครบ หากภายใน 1 ปี นายA สามารถนำเงิน 3 ล้านบาทพร้อมค่าใช้จ่ายตามที่กำหนดมาไถ่ถอน กรรมสิทธิ์ที่ดินก็จะกลับมาเป็นของ นายA แต่ถ้าพ้นกำหนดโดยไม่ได้ไถ่ถอน ที่ดินดังกล่าวจะเป็นกรรมสิทธิ์ถาวรของ นายB ทันทีโดยไม่ต้องไปทำสัญญาใหม่  

สัญญาขายฝาก มีอะไรบ้าง

รูปแบบทำสัญญาขายฝาก จะมีอยู่หลายประเภท ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับลักษณะของทรัพย์ที่ลูกหนี้นำมาขายฝากให้กับเจ้าหนี้ มาลองดูกันว่า ลักษณะของสัญญาขายฝากแต่ละประเภท แตกต่างกันยังไงบ้าง  

1.ขายฝากอสังหาริมทรัพย์

สำหรับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ครอบคลุมถึงอสังหาฯทุกประเภท ได้แก่ ที่ดิน บ้าน คอนโด อพาร์ทเมนท์ ทาวโฮม ที่นา สวน ไร่ ฯลฯ ซึ่งจำเป็นจะต้องทำเป็นหนังสือและต้องเข้าไปขอทำการจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่  ส่วนในกรณีที่ดิน จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าเป็นบ้านก็ต้องจดทะเบียนต่อที่ว่าการอำเภอ ณ ที่บ้านนั้นตั้งอยู่ กรณีหากไม่ทำตามนี้แล้ว จะถือว่าสัญญาขายฝากนี้เสียเปล่าเป็นอันใช้ไม่ได้ แล้วเท่ากับว่า สัญญานั้นไม่ได้เกิดขึ้น ตัวอย่าง นาย A ต้องการ ขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน ให้กับนาย B ดังนั้นทั้งสองฝ่ายจะต้องทำสัญญาขายฝากบ้านและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดิน ไม่เช่นนั้นจะถือว่าการสัญญาขายฝากนี้ไม่ได้เกิดขึ้น และไม่สามารถใช้ดำเนินการทางกฎหมายในภายหลังหากเกิดปัญหาได้  ข้อสำคัญก็คือ การทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ จะต้องดำเนินการ จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดิน ทุกครั้ง ไม่เช่นนั้นถือว่าบังคับใช้ไม่ได้ครับ  

1.1 องค์ประกอบของการขายฝาก

• ผู้ขายฝาก เจ้าของทรัพย์สินที่ต้องการเงินทุน
• ผู้รับซื้อฝาก บุคคลหรือองค์กรที่ให้เงินแก่ผู้ขายฝาก และรับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นหลักประกัน
• ทรัพย์สิน มักเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน หรืออาคาร
• ข้อตกลงไถ่ถอน ระยะเวลาและจำนวนเงินที่ต้องใช้เพื่อไถ่ถอน

1.2 ขั้นตอนการขายฝาก

1. ตกลงเงื่อนไข ทั้งสองฝ่ายตกลงเรื่องราคา และเงื่อนไขไถ่ถอน
2. ทำสัญญาขายฝาก ลงนามต่อหน้าพนักงานที่สำนักงานที่ดิน
3. จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก
4. ไถ่ถอน ผู้ขายฝากจ่ายเงินคืนและขอรับกรรมสิทธิ์กลับคืนในช่วงเวลาที่กำหนด

1.3 ข้อควรระวัง

• กำหนดเวลาไถ่ถอน หากไม่สามารถไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างถาวร
• ดอกเบี้ยแฝง หากมีการกำหนดเงินที่ต้องจ่ายคืนสูงเกินไป อาจถูกพิจารณาว่าเป็นการกู้ยืมที่มีดอกเบี้ยเกินกฎหมาย
• ค่าธรรมเนียม มีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

 

2.สังหาทรัพย์ชนิดพิเศษ

เป็นกรณีของการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่ ทรัพย์สินเคลื่อนที่ได้ ซึ่งในทางกฎหมายจะกำหนดไว้เป็นพิเศษว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ตัวอย่างเช่น เรือยนต์ สัตว์พาหนะ ไม่ว่าจะเป็น วัว ควาย ไก่ ฯลฯ  กรณีของทรัพย์ประเภทนี้ จะต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนที่อำเภอ ถ้าหากว่าไม่ทำตามนี้ จะถือว่าสัญญาขายฝากไม่สามารถบังคับใช้ได้เช่นกัน  

3.สังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา 

เป็นกรณีของการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา ได้แก่ ทรัพย์ที่สามารถเคลื่อนที่ได้แต่กฎหมายได้กำหนดไว้ว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องมีราคาตั้งแต่ 500 บาทขึ้นไป ทรัพย์กลุ่มนี้ที่เข้าข่ายและนิยมนำมาขายฝากกันก็คือ รถยนต์ รถจักรยานยนต์ ฯลฯ ส่วนกรณีที่เป็นทรัพย์สินอื่นๆที่อยู่ติดของบุคคล เช่น นาฬิกาข้อมือ ตู้เย็น สร้อยคอ แหวนเพชร โทรทัศน์ ฯลฯ ในการขายฝากประเภทนี้ จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือต้องมีการวางมัดจำหรือจำต้องมีการชำระหนี้บางส่วน หรืออย่างใดอย่างหนึ่งก็ได้ ทั้งนี้ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วในทางกฎหมายจะถือว่าสัญญาขายฝากรายนี้ห้ามไม่ให้มีการฟ้องบังคับคดีนั่นเอง ดังนั้นต้องพิจารณาด้วยว่า สัญญาขายฝาก ทรัพย์ที่จะนำขายฝากของเราเป็นทรัพย์ประเภทใดบ้าง   สัญญาขายฝาก เป็นรูปแบบหนึ่งของการทำธุรกรรมทางการเงินที่ให้สิทธิ์ผู้ขายสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายไปได้ภายในเวลาที่ตกลงไว้ โดยสัญญาขายฝากแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก คือ สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ และ สัญญาขายฝากสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแต่ละแบบมีรายละเอียดและข้อกำหนดที่แตกต่างกันไปตามประเภทของทรัพย์สิน  

ประเภทของสัญญาขายฝาก

1. สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์
   • อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดิน บ้าน อาคารพาณิชย์ หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้
   • ระยะเวลาการไถ่ถอน กฎหมายกำหนดให้ผู้ขายสามารถไถ่คืนทรัพย์สินได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี นับจากวันที่ทำสัญญา หากผู้ขายสามารถไถ่คืนภายในระยะเวลานี้ ทรัพย์สินจะกลับมาเป็นของผู้ขาย
   • การจดทะเบียน สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องมีการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายและมีผลบังคับทางกฎหมาย
2. สัญญาขายฝากสังหาริมทรัพย์
   • สังหาริมทรัพย์ หมายถึงทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น รถยนต์ เครื่องประดับ หรือสินทรัพย์ที่มีมูลค่า
   • ระยะเวลาการไถ่ถอน สำหรับสังหาริมทรัพย์ ระยะเวลาไถ่ถอนมักจะไม่เกิน 3 ปี แต่ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงระยะเวลาที่เหมาะสมได้ตามข้อตกลง
   • สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร แม้บางกรณีไม่ต้องจดทะเบียน แต่การทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อป้องกันข้อพิพาทในภายหลัง

 

ข้อควรทราบเกี่ยวกับสัญญาขายฝาก

 

• สิทธิ์การไถ่คืน ในสัญญาขายฝาก ผู้ขายมีสิทธิ์ที่จะไถ่คืนทรัพย์สินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด หากไม่สามารถไถ่คืนได้ตามเวลา ทรัพย์สินจะเป็นของผู้ซื้ออย่างถาวร
• การจดทะเบียน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ การจดทะเบียนสัญญาขายฝากที่สำนักงานที่ดินเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้สัญญามีผลตามกฎหมาย ส่วนสังหาริมทรัพย์อาจไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน แต่ควรมีเอกสารสัญญาอย่างชัดเจน
• การขยายระยะเวลาไถ่ถอน หากผู้ขายไม่สามารถไถ่คืนได้ตามเวลาที่กำหนด สามารถตกลงกับผู้ซื้อเพื่อขยายระยะเวลาไถ่ถอน โดยต้องทำสัญญาเพิ่มเติมและจดทะเบียน (กรณีอสังหาริมทรัพย์)

 

ประโยชน์ของสัญญาขายฝาก

 

ประโยชน์ที่ผู้ขายฝากได้รับ (เจ้าของทรัพย์)

• วงเงินได้สูงกว่าการทำจำนอง
• ได้เงินก้อนทันใจ สามารถนำที่ดินหรือทรัพย์สินมาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้โดยไม่ต้องขายขาด
• ยังมีสิทธิ์ไถ่คืน: ถ้านำเงินมาไถ่ตามกำหนด ก็สามารถนำทรัพย์กลับมาเป็นของตนเองได้
• ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยสูงเหมือนสินเชื่อบางประเภท เพราะการขายฝากจะกำหนดผลประโยชน์หรือต้นทุนที่ชัดเจนตามที่กฎหมายกำหนด
• มีความน่าเชื่อถือ ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย เพราะต้องทำสัญญาที่กรมที่ดิน

 

ประโยชน์ที่ผู้รับซื้อฝากได้รับ (ผู้ให้เงิน)

• ได้ครอบครองทรัพย์ทันที: กรรมสิทธิ์โอนเป็นของผู้รับซื้อฝาก ทำให้มีสิทธิใช้ประโยชน์หรือจัดการได้ตามกฎหมาย
• ได้รับผลตอบแทนดอกเบี้ยสูงจากการชำระของผู้ขายฝากตามระยะเวลาที่กำหนด
• ธุรกรรมถูกกฎหมาย
• มีหลักประกันมั่นคง ไม่ต้องฟ้องร้อง หากผู้ขายฝากไม่ไถ่คืนภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที

  การทำ สัญญาขายฝาก ไม่ว่าจะเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายมีสิทธิ์ในการไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายไปได้ตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ตกลงไว้ ดังนั้น การทำสัญญาที่ชัดเจนและถูกต้องตามกฎหมายเป็นสิ่งสำคัญในการป้องกันข้อพิพาทในอนาคต หากคุณกำลังพิจารณาการทำสัญญาขายฝาก ควรศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องและตรวจสอบรายละเอียดทุกอย่างอย่างรอบคอบ   #สอบถามข้อมูลจำนองขายฝาก โทร : 061-895-4469 Line OA : https://lin.ee/5k9QSYx (@kaifakcoachtae) Website : https://xn—-twfcwe6hya3b6gwbcd46a.com #ขายฝากที่ดิน #ขายฝากจำนอง #ขายฝาก #จำนอง #โค้ชเต๊ะ #รับขายฝาก #รับจำนอง #รับขายฝากจำนอง #โฉนดที่ดิน #กรมที่ดิน #โฉนด #อสังหาริมทรัพย์ #บ้านแลกเงิน