โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง? ขั้นตอน ค่าใช้จ่าย และข้อควรระวัง [อัปเดต 2568]

“การโอนที่ดิน” เป็นขั้นตอนสำคัญทางกฎหมายที่ต้องทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น เพื่อเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย จำนอง ขายฝาก มอบให้ทายาท หรือโอนให้คู่สมรส ล้วนต้องปฏิบัติตามขั้นตอนและเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน

การโอนที่ดินคืออะไร

การโอนที่ดิน คือ การเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดินจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยต้องทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และมีการบันทึกการเปลี่ยนแปลงลงในโฉนดที่ดินเพื่อให้มีผลตามกฎหมาย

การโอนที่ดินสามารถเกิดขึ้นได้หลายกรณี ได้แก่

• การซื้อขาย – เป็นการโอนโดยมีค่าตอบแทนเป็นเงิน ผู้ซื้อจ่ายเงินให้ผู้ขาย และผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ
• การให้ – การโอนโดยไม่มีค่าตอบแทน มักเกิดขึ้นในครอบครัว เช่น พ่อแม่ให้ลูก หรือคู่สมรสให้กัน
• การแลกเปลี่ยน – การโอนโดยแลกกับทรัพย์สินอื่น เช่น แลกที่ดินกับที่ดิน หรือที่ดินกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น
• การรับมรดก – การโอนจากเจ้าของเดิมที่เสียชีวิตไปยังทายาทตามพินัยกรรมหรือกฎหมายมรดก
• การจำนองหรือขายฝาก – การโอนสิทธิหรือกรรมสิทธิ์บางส่วนเพื่อใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมหรือทำธุรกรรมทางการเงิน

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินมีอะไรบ้าง

ในการโอนที่ดิน นอกจากการเตรียมเอกสารและทำตามขั้นตอนทางกฎหมายแล้ว อีกสิ่งที่ผู้โอนและผู้รับโอนต้องคำนึงถึงคือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งมีทั้งค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ที่กำหนดโดยกฎหมาย การรู้ล่วงหน้าว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างและคิดอย่างไร จะช่วยให้สามารถวางแผนการเงินได้ถูกต้องและไม่มีปัญหาในวันที่ไปโอนจริง

รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินมีดังนี้

1.ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2%

เป็นค่าใช้จ่ายหลักในการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ คิดตามอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่าโดยในปี 2567 รัฐบาลได้ออกมาตรการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือเพียง 0.01% เฉพาะการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อได้อย่างมาก

2.ค่าอากรแสตมป์ 0.5% 

เป็นค่าใช้จ่ายที่เก็บในอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า โดยจะใช้ในกรณีที่ไม่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายตามกฎหมายที่ต้องชำระในวันที่ทำการโอน

3. ค่าจดจำนอง 1%

ใช้ในกรณีที่มีการนำที่ดินไปเป็นหลักประกันการกู้ยืม เช่น การซื้อที่ดินด้วยเงินกู้จากธนาคารหรือสถาบันการเงิน คิดอัตราร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง และมีกำหนดเพดานสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% 

เป็นภาษีที่เก็บในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ใช้กับกรณีที่ผู้ถือครองที่ดินมีระยะเวลาครอบครองไม่ถึง 5 ปี และไม่อยู่ในเงื่อนไขการยกเว้นตามที่กฎหมายกำหนด

5. ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

ผู้โอนหรือผู้ขายที่ดินจะต้องชำระภาษีเงินได้จากการทำธุรกรรมขาย โดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะดำเนินการหักภาษีในวันโอนกรรมสิทธิ์ อัตราภาษีจะอ้างอิงตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529 และมีความแตกต่างกันขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดินและระยะเวลาที่ครอบครอง

เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน 

การโอนที่ดินจำเป็นต้องมีการยืนยันตัวตนและสิทธิความเป็นเจ้าของอย่างชัดเจน ซึ่งเอกสารที่ต้องใช้จะแตกต่างกันไปตามประเภทของผู้ทำธุรกรรม แบ่งออกเป็น 2 กรณี ดังนี้

1. บุคคลธรรมดา 

ฝ่ายผู้ขาย/ผู้โอน

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริงและสำเนา)
• ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงและสำเนา)
• หนังสือเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรส (ในกรณีสมรส)
• ทะเบียนหย่า (ถ้ามีการหย่าร้าง)
• หนังสือมอบอำนาจ (แบบ ทด.21) หากไม่สามารถมาดำเนินการด้วยตนเอง พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับอำนาจ

ฝ่ายผู้ซื้อ/ผู้รับโอน

• บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริงและสำเนา)
• ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงและสำเนา)
• หนังสือเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
• หนังสือมอบอำนาจ (แบบ ทด.21) ในกรณีมอบหมายให้ผู้อื่นดำเนินการแทน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับอำนาจ

2. นิติบุคคล

• หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• รายงานการประชุมที่มีมติอนุมัติการซื้อหรือขายที่ดิน
• ตัวอย่างลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจ
• หนังสือมอบอำนาจ (แบบ ทด.21) หากไม่ได้มาดำเนินการด้วยตนเอง พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบ

ขั้นตอนการโอนที่ดิน

หลังจากที่รู้แล้วว่าต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง หลายคนอาจยังสงสัยว่าขั้นตอนการโอนที่ดินจะต้องทำอย่างไร ต้องเจอกระบวนการซับซ้อนหรือไม่ จริง ๆ แล้วขั้นตอนเหล่านี้ไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิด หากเตรียมเอกสารครบและทำตามลำดับ ก็สามารถดำเนินการได้รวดเร็วและเสร็จสิ้นภายในวันเดียว

ขั้นตอนการโอนที่ดิน

1.กรอกแบบฟอร์มและยื่นเอกสาร กรอกแบบคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พร้อมยื่นเอกสารทั้งหมดให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้อง

2.รับบัตรคิวและรอเรียกคิว เมื่อรับบัตรคิวแล้ว รอจนถึงคิวของตนเอง จากนั้นผู้โอนและผู้รับโอนจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่

3.เจ้าหน้าที่ประเมินค่าใช้จ่าย เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ พร้อมออกใบคำนวณค่าใช้จ่ายให้เรียบร้อย

4.ชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน นำใบคำนวณไปชำระค่าโอนที่ดินกับฝ่ายการเงิน และรับใบเสร็จรับเงินทั้งสีฟ้าและสีเหลืองไว้เป็นหลักฐาน

5.เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนด หลังจากชำระเงิน เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนดที่ดินและมอบให้ผู้รับโอนตรวจสอบความถูกต้อง พร้อมส่งมอบโฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ถือเป็นการเสร็จสิ้นขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

โอนที่ดิน สามารถทำได้ที่ไหนบ้าง? 

การโอนซื้อขายที่ดินต้องเตรียมเอกสารให้ครบ และไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินซึ่งรับผิดชอบพื้นที่ที่ดินตั้งอยู่ ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินอำเภอ ทั้งนี้ ผู้โอนและผู้รับโอนจำเป็นต้องเซ็นเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ เพื่อยืนยันตัวตนและให้การจดทะเบียนโอนมีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย

ข้อควรระวังในการโอนที่ดิน

แม้ว่าการโอนที่ดินจะเป็นขั้นตอนตามกฎหมายที่มีความชัดเจน แต่หากไม่ตรวจสอบรายละเอียดให้รอบคอบ อาจเกิดปัญหาภายหลังได้ ดังนั้นควรคำนึงถึงข้อควรระวังต่อไปนี้

1. ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดิน
   ตรวจสอบว่าที่ดินไม่มีการปลอมแปลง ไม่มีภาระผูกพัน เช่น จำนอง ขายฝาก หรือถูกอายัด เว้นแต่จะดำเนินการปลดภาระในวันโอน
   
2. ยืนยันตัวตนและสิทธิ์ในที่ดิน
   ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนควรแสดงตนด้วยเอกสารตัวจริง เพื่อป้องกันการแอบอ้างหรือการปลอมเอกสาร
   
3. ตรวจสอบราคาประเมินและค่าใช้จ่ายล่วงหน้า
   ควรเช็กราคาประเมินที่ดินกับกรมธนารักษ์ รวมถึงค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง เพื่อเตรียมงบประมาณให้พร้อม
   
4. ทำธุรกรรมต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น
   การลงนามเอกสารต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย
   
5. เก็บเอกสารสำคัญไว้เป็นหลักฐาน
   หลังการโอน ควรเก็บโฉนดฉบับใหม่ ใบเสร็จรับเงิน และเอกสารประกอบการโอนไว้อย่างปลอดภัย เผื่อใช้เป็นหลักฐานในอนาคต

สรุปภาพรวมของการโอนที่ดิน

การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนทางกฎหมายที่สำคัญ ซึ่งหากเตรียมเอกสารครบ ตรวจสอบข้อมูลล่วงหน้า และทำตามขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินกำหนด ก็สามารถดำเนินการได้ง่ายและเสร็จสิ้นภายในวันเดียว การรู้รายละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย เอกสารที่ต้องใช้ และข้อควรระวัง จะช่วยให้การโอนราบรื่น ปลอดภัย และลดความเสี่ยงของปัญหาในอนาคต 

นอกจากการโอนที่ดินเพื่อซื้อขายหรือมอบให้กันแล้ว หลายคนอาจต้องการใช้ที่ดินเป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อ หรือทำธุรกรรมด้านการเงิน การเลือกผู้ให้บริการที่มีความน่าเชื่อถือจึงเป็นสิ่งสำคัญ หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้าน จำนองหรือขายฝากที่ดิน ที่ให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย และพร้อมดูแลทุกขั้นตอนตั้งแต่เริ่มจนถึงวันไถ่ถอน ทีมงานของเรายินดีให้บริการและช่วยวางแผนการทำธุรกรรมให้เหมาะสมกับความต้องการของคุณ

ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่…

โทร : 061-895-4469

Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่